TOÀN CẢNH VỤ COCOBAY VÀ BÀI HỌC CHO NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Trong thông báo vừa phát đi liên quan đến việc thực hiện cam kết lợi nhuận trong dự án condotel Cocobay Đà Nẵng với khách hàng, Công ty Thành Đô cho hay, việc kinh doanh loại hình condotel thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý chưa được quy định cụ thể, hoạt động kinh doanh loại hình bất động sản này vẫn còn nhiều bất cập gây ảnh hưởng rất nhiều tới hoạt động khai thác vận hành của tổ hợp Cocobay.
Do vậy, công ty này cho biết dù đã nỗ lực song chủ đầu tư đành phải xin lỗi vì không thể thực hiện việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng.
Do khó khăn về dòng tiền, từ 1/1/2020, Công ty Thành Đô thông báo chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng.
Công ty chỉ chịu trách nhiệm với các khoản lợi nhuận như đã cam kết đến hết ngày 31/12/2019 cho các chủ sở hữu condotel.
Đồng thời chủ đầu tư dự án cũng đưa ra một số hướng giải quyết đối với các khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại Cocobay Đà Nẵng.
Cụ thể, nhóm giải pháp thứ nhất là tiếp tục hợp tác với Công ty này theo ba lựa chọn. Một là giữ lại loại hình condotel như hợp đồng mua bán đã ký kết. Đối với lựa chọn này, chủ sở hữu sẽ giao lại căn hộ cho đơn vị vận hành để chia sẻ lợi nhuận theo nguyên tắc: ký hợp đồng 10 năm, 3 năm đầu nhận thu nhập cố định theo mặt bằng chung của thị trường, 7 năm tiếp nhận thu nhập cố định hoặc hưởng tỷ lệ 80% phần lãi từ hiệu quả kinh doanh.
Lựa chọn thứ hai là chuyển đổi từ condotel sang căn hộ chung cư. Đối với phương án này, khách hàng chịu phí chuyển đổi khoảng 15% trên giá mua bất động sản theo hợp đồng đã ký, khách hàng được sử dụng và sở hữu nhà ở lâu dài, được ở và tổ chức kinh doanh hoặc giao lại cho đơn vị vận hành dự án để chia sẻ lợi nhuận theo nguyên tắc: ký hợp đồng tối thiểu 3 năm với thu nhập cố định hàng năm, sau 3 năm có thể tiếp tục hợp tác hoặc chấm dứt hợp tác.
Lựa chọn thứ ba là khách hàng nhận ưu đãi khi mua các sản phẩm bất động sản mới của dự án. Theo lựa chọn này, các chủ sở hữu nếu tiếp tục hợp tác với công ty này sẽ có quyền mua ưu đãi các sản phẩm mới của dự án.
Cụ thể, chủ sở hữu được tính ngay thu nhập cố định theo thỏa thuận mới trong 3 năm đầu tiên chiết khấu vào giá mua bất động sản mới; được chiết khấu 0,5% trên bảng giá công bố của đơn vị bán hàng đã được Công ty Thành Đô chỉ định.
Hướng thứ hai mà Công Thành Đô gợi ý là khách hàng thanh lý hợp đồng mua bán và giao lại các sản phẩm Condotel cho khách hàng để tự kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mà không có bất kỳ một khoản lợi nhuận cam kết nào như đã ký trước đây. Đồng thời khách hàng nếu tự kinh doanh thì phải đóng một khoản phí vận hành, sử dụng nhất định.
Nhóm giải pháp thứ ba là Công ty Thành Đô thanh lý hợp đồng mua bán, hoàn lại tiền cho chủ sở hữu.
Theo giải pháp này, Công ty này sẽ trả lại nguyên gốc theo giá trị tài sản nêu tại hợp đồng mua bán sau khi khấu trừ các khoản: chi phí hỗ trợ lãi suất ngân hàng (nếu có); chi phí hoa hồng đại lý bán hàng; chi trả nợ trước hạn của khách hàng (nếu có); chi phí phát hành bảo lãnh nhà (nếu có)… Thời hạn chi trả chậm nhất đến 30/9/2020. Trong thời gian chưa chi trả, chủ đầu tư sẽ thanh toán lãi suất 10%/năm đối với số tiền đó.
Trước đó, không ít chuyên gia bất động sản đã đưa ra khuyến cáo về tính rủi ro khi đầu tư vào loại hình condotel này. Trong đó, có ý kiến cho rằng việc đưa ra cam kết lợi nhuận condotel 8-12%/năm là không tưởng, trên thế giới không ai dám đưa ra cam kết cao như vậy.
Bài học cho các nhà đầu tư bất động sản
Phân tích trên của các chuyên gia cho thấy, việc thiếu hụt dòng tiền từ việc khai thác, vận hành tổ hợp Cocobay khiến cho chủ đầu tư không thể tiếp tục trả thu nhập cho các chủ sở hữu như đã cam kết. Có khoảng cách lớn giữa lợi nhuận có khả năng thu được thực tế với mức cam kết 12%/năm của Cocobay.
Bên cạnh đó, việc vận hành Cocobay gặp trục trặc do thủ tục pháp lý chậm, dẫn đến có những toà nhà hoàn thiện nhưng đi vào hoạt động ngay bên cạnh những toà nhà đang xây dựng ngổn ngang do đó không thể thu hút được khách du lịch. Bên cạnh đó, để đạt được tiêu chuẩn vận hành của các nhà quản lý quốc tế, các toà nhà của Cocobay phải hiệu chỉnh nhiều hạng mục, từ đó mất thêm chi phí và thời gian.
Trong khi chủ đầu tư vẫn phải trả thu nhập cam kết cho các chủ sở hữu, bởi theo cam kết, khách hàng nộp đủ 95% sẽ nhận được thu nhập trả thường kỳ 2 lần trong năm, nên dòng tiền từ cho thuê không đủ để trả thu nhập cam kết.
Mức lợi nhuận cao rõ ràng là một điều hấp dẫn nhưng để có mức lợi nhuận này họ cũng phải đánh cược với các rủi ro, bởi lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn.
Rủi ro thứ nhất là khách hàng có quyền sở hữu nhưng không có quyền sử dụng căn hộ. Các khách hàng hiểu rõ điều đó và họ chấp nhận từ bỏ quyền sử dụng để nhận lợi nhuận cam kết.
Rủi ro thứ hai là các khách hàng không thể đánh giá được tính hiệu quả và sự bền vững của hoạt động kinh doanh dự án, hầu như phó thác cho chủ đầu tư.
Rủi ro thứ ba là khách hàng cũng không đánh giá được năng lực của chủ đầu tư. Vì rõ ràng, Chủ đầu tư không thể đổ lỗi sự thất bại của dự án là do nhà nước chưa xác định vị trí pháp lý của condotel. Bởi rủi ro pháp lý chỉ tồn tại trong trường hợp khách hàng – vì lo ngại yếu tố pháp lý – không mua sản phẩm. Còn ở trường hợp dự án Cocobay hiện tại, khách hàng đã mua rồi.
Khi khách hàng đã mua rồi thì việc dự án thất bại là do năng lực yếu kém của chủ đầu tư. Anh đi vay, anh gặp sức ép phải trả nợ, anh nghĩ ra các trò để kinh doanh nhưng anh kinh doanh kém, không đủ lợi nhuận để trả cho khách hàng thì đó là vấn đề của anh.
Sự yếu kém về năng lực của các chủ đầu tư dự án condotel có thể gây ra sự sụp đổ dây chuyền vì đa số chủ đầu tư đều vay ngân hàng để làm dự án. Nếu dự án đổ bể, khoản cho vay sẽ biến thành nợ xấu và điều này ảnh hưởng đến các ngân hàng cũng như ảnh hưởng đến hệ thống tài chính quốc gia.
