GIÁ CHO THUÊ CĂN HỘ TẠI CÁC QUẬN TRUNG TÂM TP.HCM

Giá thuê căn hộ đa chức năng tăng

Hiện tại, căn hộ đa năng tại các khu vực Quận 1, Quận 3, Quận 4, Phú Mỹ Hưng đang sở hữu tỷ suất sinh lời cao vượt trội trên 10% mỗi năm.

Ghi nhận thực tế tại khu vực trung tâm Quận 1, 4, Phú Nhuận hay Phú Mỹ Hưng, các căn hộ officetel tại có giá thuê rất tốt. Cụ thể, mỗi căn hộ officetel tại các dự án trên có diện tích khoảng 30 – 45m2 nhưng có giá thuê cao từ 16 – 17 triệu (Quận 1, Quận 3, Quận 4 khu vực Bến Vân Đồn) và khoảng 13 – 15 triệu mỗi tháng tại Phú Mỹ Hưng.

Năm 2017, anh Huy mua căn hộ officetel của một dự án tại đường Nguyễn Lương Bằng với giá 1,6 tỷ đồng, rộng 45m2, tương đương 37 triệu/m2, hiện tại dự án này đang được cho thuê với giá 18 triệu/m2. Cuối năm 2019, giá căn hộ này tăng vọt lên đến 62 triệu đồng mỗi m2. Tháng vừa rồi, anh Nhân nhận được lời chào mua lại căn hộ với giá gần gấp đôi thời điểm mua vào, tuy nhiên anh không bán. Anh chia sẻ, hiện tại giá thuê rất tốt, nếu bán đi sẽ rất khó tìm được căn officetel vị trí trung tâm vì thị trường không có hàng”.

Anh Ninh chia sẻ, thời điểm mua căn hộ văn phòng anh cũng băn khoăn vì chủ đầu tư thông báo thời hạn sở hữu chỉ là 50 năm, lại không được cấp hộ khẩu. Nhưng với dòng vốn 1,6 tỷ đồng khó mua nổi tài sản nào nằm ngay trong Phú Mỹ Hưng. Hơn nữa, khách được trả theo tiến độ trong 2 năm đến khi nhận nhà nên anh mạnh dạn xuống tiền mua và may mắn suất đầu tư cho hiệu quả cao.

Chị Linh sở hữu 2 căn officetel gần sân bay Tân Sơn Nhất cho biết, tình trạng các hộ officetel trên đường Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận luôn cháy hàng. Từ lúc bán khách tranh nhau suất mua vì số lượng có hạn, đến khi đi vào hoạt động khách thuê lại xếp hàng đăng ký dù giá khá cao. Các công ty vừa và nhỏ rất ưa chuộng loại căn hộ có chức năng văn phòng này vì rẻ hơn thuê nhà phố nguyên căn.

Ghi nhận thực tế tại TP.HCM, trong 3 năm trở lại đây, các nhà đầu tư officetel đã thắng lớn tại các khu vực quận 4, 5, 10, Phú Nhuận, Tân Bình (khu vực gần sân bay). Hiện nay, khu vực quận 7 quanh khu lõi của Phú Mỹ Hưng hoặc dọc đại lộ Nguyễn Văn Linh loại hình căn hộ này đang được săn đón vì tổng giá trị thấp hơn so với một căn hộ thương mại.

Giá thuê căn hộ thông thường giảm

Hàng loạt căn hộ cao cấp và trung cấp cho thuê trên địa bàn quận 4, quận 2, quận 9, Bình Thạnh, Phú Nhuận, TP.HCM đang rất khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê do sự cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các dự án mới và cũ.

Anh Trần Quốc Cường (Hùng Vương quận 5) đang có 2 căn hộ phục vụ đầu tư cho thuê trên địa bàn quận 2 và Bình Thạnh chia sẻ, hơn 1 năm kể từ khi dự án bàn giao và đi vào cho thuê, 2 căn hộ của anh không mang về lợi nhuận như kỳ vọng. Căn hộ cao cấp 54m2 tại quận Bình Thạnh mua gần 4 tỷ nhưng chỉ cho thuê được 13 triệu/tháng. Căn quận 2 diện tích 60m2 cũng chỉ cho thuê được 8,5 triệu/tháng.

Mức giá thuê này thấp hơn rất nhiều so với tính toán dự kiến lúc mới đầu tư của anh Tú. Chi phí duy trì, chỉnh trang căn hộ để cho thuê không nhỏ nên nhà đầu tư này cho biết sẽ sang nhượng lại căn hộ khi chốt được giá phù hợp.

Tương tự, chủ một căn hộ 120m2 ở Cantavil Hoàn Cầu (Bình Thạnh) cho biết, giá thuê các căn hộ trong dự án này liên tiếp giảm trong thời gian qua. Cụ thể, cuối năm 2017, căn hộ 120m2 tại đây có giá chào thuê ngắn hạn từ 25-27 triệu/tháng, đến giữa năm 2018 giảm còn 23-25 triệu/tháng, và hiện tại, giá chỉ dao động còn 20-23,5 triệu/tháng. Tính ra tỷ suất sinh lời so với khoản tiền đầu tư bỏ ra hiện khá thấp.

Khảo sát thực tế từ nhiều trang bất động sản uy tín cho thấy, hàng loạt chung cư đang chào thuê trên địa bàn TP.HCM có tình trạng chủ căn hộ phải điều chỉnh giá thuê để duy trì hoạt động.

Đơn cử, loạt dự án chung cư thuộc quận 4 như Galaxy 9, Masteri Millennium, Khánh Hội, The GoldView… giá thuê giảm từ 1-3 triệu/tháng so với quý trước đó. GoldView từng có mức giá thuê thấp nhất là 16-18 triệu/tháng hiện đã hạ trần xuống chỉ tầm 14,5-17 triệu/tháng. Cách đó không xa, chung cư mới bàn giao Masteri Millennium ghi nhận giá thuê trung bình các căn 2 phòng ngủ từ 15-18 triệu/tháng; chung cư Khánh Hội cho thuê căn diện tích lớn từ 80-100m2 với giá từ 8-12 triệu/tháng, giảm gần 1-1,5 triệu/tháng so với giá thuê thời điểm tháng 12/2018.

Ở khu vực quận 2, các chung cư trung cấp có giá giảm khá mạnh. Tại chung cư Bình Khánh, nhiều căn 2 phòng ngủ chỉ chào thuê giá còn 6-7 triệu/tháng, chung cư Homyland, La Astoria cũng chỉ duy trì giá thuê trung bình từ 6-8 triệu/tháng cho căn 2 phòng ngủ; chung cư The CBD chỉ tầm 7-10 triệu/tháng; căn hộ diện tích từ 60-70m2 tại chung cư PARCSpring chào giá 6-8,5 triệu/tháng thay vì mức 8-10 triệu/tháng trước đó.

Hàng loạt dự án khác như Masteri Thảo Điền, Vinhome Central Park, The Park Residence, New City Thủ Thiêm… đều có giá thuê giảm từ 1-2 triệu/tháng để giữ chân khách thuê và tăng sức cạnh tranh.

Ở diễn biến khác, Tân Phú, quận 7 và Phú Nhuận là 3 quận có giá thuê chung cư tăng nhẹ từ 3-5% tùy khu vực. Mức tăng này được ghi nhận là do loạt dự án cao cấp mới bàn giao chào thuê với giá cao giúp giá thuê mặt bằng chung tăng theo. Nếu tính riêng lẻ từng dự án thì vẫn rất nhiều trường hợp giảm giá.

Từ năm 2015 đến nay, mỗi năm thị trường TP.HCM có khoảng 45.000-50.000 căn hộ chung cư, nhu cầu mua nhà để đầu tư cho thuê lại chiếm xấp xỉ 40-50%. Quá nhiều nhà chung cư cho thuê, nguồn cung cho thị trường này đang dần bội thực, trong khi nhu cầu thuê không tăng nhiều nên nhà đầu tư dễ rơi vào cảnh ế ẩm.

Nhiều dự án phân khúc tầm trung tại TP.HCM giá mua khoảng 2-3 tỷ đồng, trước đây cho thuê được 12-15 triệu đồng/tháng nhưng nay phải giảm giá thuê xuống còn 8,5-13 triệu/tháng. Khu vực ngoại thành, có chung cư phải giảm giá thuê từ 3-4 triệu/tháng so với thời điểm cùng kỳ 2018 để thu hút khách và cạnh tranh với loạt dự án mới đang bàn giao liên tục.

Tuy vậy, đó chỉ là mặt bằng chung vì hiện tại ở các vùng ven nhiều dự án chung cư cao cấp tại quận 2, Bình Thạnh (khá gần trung tâm quận 1) có giá vốn đầu tư 4,5-5 tỷ đồng một căn 2 phòng ngủ trở lên, nhưng chỉ cho thuê được quanh vùng giá 30-32 triệu đồng mỗi tháng, tỷ suất sinh lời thấp hơn các căn hộ nhỏ vùng ven. Ngoài ra, nhà chung cư cao cấp tại trung tâm quận 1, 3 với tổng giá trị mỗi căn bình quân 7-8 tỷ đồng một căn và hạng sang 10-15 tỷ đồng mỗi căn trở lên, thường có hiệu suất sinh lời từ việc cho thuê dưới mức 5%.

Nguyên nhân căn hộ vùng ven và giáp ranh Sài Gòn có tỷ suất sinh lời cao hơn nhà ở trung tâm TP.HCM là do chi phí vốn bất động sản tại vùng ven vẫn còn ở ngưỡng từ thấp đến vừa phải. Khảo sát này cũng chỉ ra, với nguồn cầu nhà ở lớn từ lực lượng chuyên gia và các cấp quản lý làm việc tại các cụm công nghiệp có khả năng chi trả tốt, thường ký hợp đồng thuê dài hạn, giúp cho căn hộ vùng ven đạt hiệu suất sinh lời từ cho thuê tốt hơn.

Trong khi đó, chi phí vốn bất động sản tại trung tâm TP.HCM đã tăng quá nhanh trong vòng nửa thập niên trở lại đây. Với giá nhà trung tâm Sài Gòn không ngừng leo thang, đồng nghĩa với chi phí vốn ngày càng tăng vọt, trong khi giá thuê không thể đuổi kịp với tốc độ tăng giá nhà, khiến cho tỷ suất sinh lời khó có thể đạt biên lợi nhuận kỳ vọng.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản, đầu tư căn hộ cho thuê theo hình thức nhỏ lẻ hoặc cá nhân hiện nay gần như không mấy thành công. Số tiền đầu tư mua căn hộ ngày càng lớn trong khi giá thuê có chiều hướng giảm. Với mức tăng giá nhà và giá đất như hiện nay, tỷ suất lợi nhuận cho thuê phải tăng cao thì mới có lãi. Tuy nhiên hiện nay, tỷ suất lợi nhuận cho thuê ngày càng đi xuống. Nếu cách đây 2 năm, nhiều dự án chủ đầu tư hứa hẹn tỷ suất lợi nhuận cho thuê từ 7-8% thì hiện nay tỷ suất này chỉ đạt trung bình 5% trong khi giá nhà tăng đã tăng ít nhất 20-30% so với cách đây 2 năm.