BÍ KÍP MUA NHÀ TRÁNH LỪA ĐẢO MỚI NHẤT 2020

Kiểm Tra Thông Tin Nhà Đất

Khách hàng nên cẩn thận kiểm tra thông tin nhà đất trước, vì đã có trường hợp nhà đất đang được thế chấp tại ngân hàng nhưng người bán cố tình giấu diếm vấn đề này. Với ý định sau khi bán được nhà, người mua trả tiền, thì lấy số tiền này để trả ngân hàng và lấy giấy tờ nhà. Nhưng khoảng thời gian từ lúc người mua giao tiền đến lúc chuyển nhượng dễ xảy ra nhiều rủi ro cho người mua. Dẫn chứng là vụ chung cư Harmona xảy ra tại Tân Bình, TP.HCM vào năm 2016.

 (Cư dân tại Harmona liên tục đón cú sốc khi bị Ngân hàng BIDV ra tối hậu thư siết nợ vào tháng 6/2015)

Để tránh gặp phải rủi ro không đáng có như cư dân tại Harmona, khi tiến hành mua bán nhà đất, điều đầu tiên ta cần làm là xác định rõ ràng các thông tin sau:

 – Một là, xác định thông tin về chủ sở hữu nhà đất để kiểm tra xem người bán có thật sự là chủ sở hữu hay không? Đứng tên 1 người hay cả 2 vợ chồng? Có đồng sở hữu của nhiều người hay không để tránh được rủi ro tranh chấp về sau. Hoặc nếu thuộc trường hợp mua bán nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền, nên liên hệ với các cơ quan công chứng để xác định hợp đồng đó có hợp pháp không.

– Hai là, kiểm tra diện tích đất trên giấy tờ và trong thực tế có tương đồng với nhau hay không. Nếu có chênh lệch nhau thì khoảng chênh lệch đó đang được sử dụng như thế nào? Có thuộc trường hợp xây dựng trái phép hay lấn chiếm không để có thể tránh được những rủi ro không đáng có.

– Ba là, cần tìm hiểu bên bán có đang thực hiện nghĩa vụ tài sản theo Bản án hoặc Quyết định có hiệu lực của Tòa án không để xác định đây có phải trường hợp bên bán đang tẩu tán tài sản để trốn tránh nghĩa vụ thi hành án hay không?

Ngoài ra, có thể xác định thêm về tình trạng thực tế nhà đất thông qua các thông tin về quy hoạch đất đai, có thuộc diện tranh chấp hay không ở UBND địa phương, Cơ quan Tài nguyên và Môi trường quận, huyện; Văn phòng Đăng ký Đất đai Chi nhánh quận, huyện,…

Hồ Sơ Pháp Lý, Giấy Tờ Giao Dịch Rõ Ràng

Lâu nay đã có không ít trường hợp kẻ lừa đảo giả danh là người đi mua nhà, sau khi xem nhà thì họ yêu cầu chủ sở hữu cho họ xem sổ hồng, sổ đỏ. Đồng thời, xin bản photo của sổ này. Nhưng thật ra, đây chỉ là bước đệm để họ thực hiện sổ đỏ, sổ hồng giả rồi lừa những người mua nhà khác.

Do vậy, sau khi tìm hiểu thông tin và xem nhà rồi thì nên yêu cầu chủ sở hữu đưa ra đầy đủ các giấy tờ pháp lý hợp pháp bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, thông tin quy hoạch, giấy tờ chứng minh đã nộp đủ khế đất, giấy tờ chứng minh đủ điều kiện để được bán, được cho thuê,…..và chắc chắn được giấy tờ này là thật bằng một số thủ thuật sau:

– Xem xét mức độ mới, cũ. Ví dụ như sổ được cấp đã lâu mà những nét mực trên đó còn mới, không có nếp gấp,…

– Có nét bôi hoặc tẩy xóa trên sổ bằng hóa chất hoặc bằng cơ học. Tại nơi tẩy xóa sẽ bị mất độ bóng láng cần thiết, giấy ở chỗ tẩy xóa sẽ mỏng hơn bình thường, nền in ở vị trí tẩy bao gồm cả dòng kẻ bị phá hủy, chữ viết chỗ tẩy xóa bị nhòe, độ đậm, nhạt khác nhau.

– Kiểm tra chữ ký bằng cách so sánh chữ ký trên các giấy tờ với nhau. Chữ ký giả thường không tự nhiên, đường nét run, bị gãy, không có mối liên kết các nét, không sắc gọn…

– Dấu mộc đóng trên sổ nếu là giả thì khoảng cách giữa các vành thường không đều, không tự nhiên, kiểu chữ không đúng quy cách, bố cục không cân đối, các chi tiết như quốc huy, quốc hiệu khó thể hiện đầy đủ nên thường bị đọng mực, mờ nhòe,…

– Kiểm tra kỹ đối với những sổ đỏ có ép plastic vì sẽ có trường hợp làm giả bằng cách sử dụng máy scan, “quét” lại sổ thật rồi in màu. Việc in hai mặt của sổ để trùng khớp nhau rất khó nên sẽ in từng mặt rồi dán lại. Mà dán sẽ để lại dấu vết. Do đó, phải ép plastic để tránh bị phát hiện.

Hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng, chứng thực, tránh các trường hợp giấy tờ viết tay. Đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước là nộp thuế. Bởi khi ký hợp đồng mua bán nhà đất vẫn chưa được chắc chắn về quyền lợi, chỉ khi nào nộp thuế trước bạ xong thì Nhà nước mới công nhận giao dịch và đảm bảo quyền lợi cho bạn.

“Tiền Trao, Cháo Múc”

Vì trước khi hoàn tất ký hợp đồng mua bán nhà đất, nhận sổ, bàn giao nhà thì không có điều gì có thể đảm bảo chắc chắn mình không bị lừa. Vì vậy, chỉ tiến hành giao tiền khi làm xong các thủ tục chuyển nhượng hoặc như trong hợp đồng thỏa thuận.

Thông thường, 2 bên sẽ đến Văn Phòng Công Chứng ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Sau khi ký xong thì về lý thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Nếu như bên mua thực hiện giao tiền (thường là không quá 95% giá trị mua bán) thì bên bán giao toàn bộ hợp đồng mua bán công chứng, sổ đỏ cho bên mua để đi làm thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Điều Khoản “Bẫy” Trong Hợp Đồng

Điều quan trọng cần lưu ý thêm nữa đó là hợp đồng mua bán nhà đất, cần phải thận trọng để tránh trường hợp “bút sa, gà chết”. Một hợp đồng mua bán, chuyển nhượng thường sẽ có giá trị lớn. Do đó, bên bán thường sẽ là người soạn thảo mẫu hợp đồng và hay đưa vào các điều khoản có lợi cho mình. Nếu không tỉnh táo, người mua sẽ rất dễ mắc bẫy dẫn đến phiền phức, thiệt hại lớn về sau.

Sau đây là một số trường hợp điều khoản “bẫy” trong hợp đồng mua bán nhà đất thường gặp:

• Trường hợp 1: Bất kỳ khoản hoàn trả nào từ Bên A cho Bên B sẽ không được thực hiện cho đến khi bất động sản được chuyển nhượng và Bên A đã nhận đủ tiền thanh toán của bên thứ ba khác đối với bất động sản này.

→  Điều này đồng nghĩa với việc, nếu giao dịch ban đầu thất bại và cả hai đều đồng ý thanh lý hợp đồng mua bán nhà đất thì người mua cũng không thể lấy lại tiền từ người bán ngay mà phải đợi bên A bán được tài sản nhà đất đó cho người khác (bên thứ ba)  và nhận đủ tiền. Khi đó người mua mới được hoàn trả lại số tiền ban đầu. Nhưng quan trọng hơn hết là người mua cần phải đợi bao lâu và có chắc người bán có thiện chí tìm cách bán tài sản nhà đất đó ngay hay sẽ dùng số tiền của bạn cho mục đích khác như gửi ngân hàng lấy lãi,…

• Trường hợp 2: Bên A có nghĩa vụ bàn giao đất, tài sản cho Bên B trong thời gian 60 ngày kể từ khi nhận đủ tiền, nếu không phải trả cho Bên B tiền lãi tính theo lãi suất ngân hàng do Bên A chọn. Nhưng nếu Bên B quá hạn thanh toán 15 ngày trở lên thì bị phạt 0,1% ngày trên số tiền chậm thanh toán.

→ Nhìn chung thì điều khoản trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất này sẽ thấy không có gì bất hợp lý. Bên bán và bên mua đều phải đền bù hợp đồng mua bán nhà đất nếu vi phạm cam kết về thời gian. Tuy nhiên, nếu xem xét kỹ thì bên bán mới là người được lợi nhiều nhất khi tiền lãi gửi tiết kiệm ngân hàng không kỳ hạn cao nhất cũng chỉ là 1,0% một năm. Trong khi đó, với 0,1% một ngày, con số mà người mua bị đền hợp đồng mua bán nhà đất lên tới 36,5% một năm.

• Trường hợp 3: Có vài mẫu hợp đồng mua bán nhà đất dự án khác  thường có điều khoản khách hàng không được tự ý mua bán, trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất mà phải có sự đồng ý và cho phép từ chủ đầu tư.

→ Đây là điều khoản rất vô lý vì khi ký hợp đồng mua bán nhà đất thì tài sản đó rõ ràng đã thuộc quyền sở hữu của bên mua. Nhưng khi bên mua muốn bán, trao đổi, chuyển nhượng lại phải hỏi ý kiến người khác và đợi sự cho phép gây ra những bất tiện không nhỏ. Chưa kể đến khoản tiền phạt “từ trên trời rơi xuống” nếu vô tình vi phạm điều khoản hợp đồng.

Tránh Tin Vào Môi Giới Tuyệt Đối

Trong thực tế, bên cạnh số ít các nhà môi giới bất động sản “có tâm”, thì vẫn còn khá nhiều môi giới thiếu uy tín sử dụng các “chiêu trò” để lừa đảo khách hàng. Chiêu trò thường hay sử dụng nhất là tư vấn không đúng thực tế dự án.

Vào đầu năm 2020, Doãn Tiến Kiên – môi giới nhà đất (sinh năm 1992, ở Chương Mỹ, Hà Nội) đã bị Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an TP.Hà Nội khởi tố về tội danh “Làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức” và “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Cụ thể, Kiên đã giả danh nhân viên ngân hàng để lừa bán một căn hộ chung cư, chiếm đoạt số tiền 2 tỷ đồng của người mua.

Do đó, nếu cần nhà môi giới, người mua nên dựa vào các tiêu chí sau đây để chọn và tránh bị lừa:

– Kinh nghiệm: có thâm niên trong ngành; có nhiều giao dịch thành công; am hiểu luật lệ, pháp lý và cả tâm lý khách hàng.

– Khả năng đàm phán: có khả năng đàm phán, thương lượng giá cả tốt để thúc đẩy quá trình 2 bên đi đến thống nhất; khéo léo xử lý tình huống, bất đồng trong quan điểm 2 bên.

– Kiến thức thị trường: có kiến thức, hiểu biết, nắm bắt nhanh nhạy thị trường, nắm được giá bán các phân khúc thị trường và có khả năng dự đoán thị trường trong tương lai.

– Thuộc công ty môi giới uy tín: khách hàng nên chọn công ty có hiệu quả và được đánh giá cao; trực tiếp đến công ty để xem cách thức hoạt động; công ty có sự liên kết với các chủ đầu tư,…

– Khả năng tư vấn hiệu quả: biết khoanh vùng cung cấp thông tin theo nhu cầu khách hàng; có thể đưa ra nhiều phương án cho khách hàng đánh giá, so sánh,..

– Quy trình chuyên nghiệp: cách thức làm việc chuyên nghiệp, hạn chế khả năng xảy ra rủi ro giúp khách hàng có thể yên tâm giao dịch.

Ngoài những bí kíp trên, người mua nhà còn có thể dò hỏi thông tin từ những người hàng xóm nơi mình dự định mua để xem tình trạng căn nhà; thông tin về chủ sở hữu là người như thế nào để có được những thông tin chính xác nhất. Từ đó, người mua nhà có thể hạn chế được phần nào rủi ro về pháp lý hay tranh chấp về sau.

Phúc Hưng Group tự hào là 1 trong top các công ty môi giới bất động sản uy tín, chuyên nghiệp được pháp luật công nhận và sở hữu đầy đủ các chứng chỉ, hồ sơ pháp lý.